Valoración tributaria de inmuebles
José Fdez. del MoralLa Hacienda de las comunidades autónomas se ocupa de gestionar algunos impuestos que han llegado a ser muy relevantes para nuestra economía...
La Hacienda de las comunidades autónomas se ocupa de gestionar algunos impuestos que han llegado a ser muy relevantes para nuestra economía. Pensemos que el Impuesto de Transmisiones grava cualquier tipo de enajenación de propiedad, bien sea en forma de compraventa o de permuta. La propia denominación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones ya nos da idea de qué operaciones contempla. Y para que no quede nada fuera, cualquier otra operación jurídica que se refleje en escritura pública es objeto del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, salvo algunas que están exentas.
Estos impuestos no son nuevos. Parte de ellos eran los que popularmente se conocían como los «derechos reales». A menudo no se les daba excesiva importancia, ya que los valores con que se declaraban los bienes inmuebles eran muy bajos, generalmente los catastrales, con lo que resultaba un importe tributario no muy elevado al aplicarles los tipos impositivos de esos impuestos. Pero hace algunos años las comunidades autónomas comenzaron a dictar normas de valoración de los bienes inmuebles. De forma que, si se declara un valor inferior al que la Administración considera, ésta hace una comprobación de valor e incrementan el importe del impuesto.
Para los bienes urbanos, normalmente se establecieron unos coeficientes multiplicadores del valor catastral según cada municipio. En el caso de las fincas rústicas, en la mayoría de las comunidades autónomas se optó por fijar un precio medio para la hectárea de terreno teniendo en cuenta el tipo de suelo y de cultivo, la intensidad de producción, etc.
En principio, estas medidas son deseables porque tienden a que lo que declaremos coincida cada vez más con los valores reales de los bienes inmuebles. Pero al no reducirse los tipos impositivos que venían aplicándose, el importe de tales impuestos se ha incrementado notablemente.
Además, en los últimos años vengo observando que, entre las subidas de los valores catastrales y las de los coeficientes correctores de las comunidades autónomas, y entre que en esta época las circunstancias pueden llevar a vender pisos o fincas a un precio más bajo del que se compraron, a veces la Administración valora nuestro inmueble en un importe que ahora no nos daría nadie por él o por el que ni siquiera lo hemos adquirido. Y eso, ciertamente, deberemos discutirlo.
Hemos de tener presente que los valores medios fijados por Hacienda son precisamente eso, medios, fijados conforme a una regla general que no tiene en cuenta las particularidades de cada supuesto. Si hay alguna circunstancia que haga que nuestro inmueble valga menos que esa regla general, deberemos justificarlo ante la Administración. Para ello podremos utilizar el precio del piso si ha sido anunciado en algún medio de comunicación durante ese tiempo o señalar que la calidad de los materiales del inmueble es más baja de la media o que estaba muy deteriorado y es necesario hacerle reforma para que tenga unas condiciones de habitabilidad mínimas. O incluso podremos aportar una tasación realizada por empresa homologada por el Banco de España en que se argumente un valor inferior al fijado por Hacienda.
Pero tengamos claro que nuestras protestas sobre la valoración que Hacienda haga de nuestros inmuebles van a ser inútiles salvo que justifiquemos documentalmente que tienen un valor menor del señalado por la Administración y aportemos una tasación adecuada o documentemos las circunstancias que disminuyen su valía.
LÉANOS
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