Los impuestos de «Transmisiones», «Sucesiones y Donaciones» y «Actos Jurídicos Documentados» gravan las operaciones sobre nuestros bienes inmuebles. Su gestión corresponde a las comunidades autónomas que, para calcular su importe, aplican un porcentaje al valor real del bien de que se trate. A tal efecto, las Haciendas de casi todas las Comunidades Autónomas han ido estableciendo unos métodos propios de tasación de inmuebles. Para los bienes urbanos, normalmente publican anualmente unos coeficientes (variables según el municipio) que multiplicados por su valor catastral, determina la valoración de mercado de un inmueble. Para las fincas rústicas es un poco más complicado, pero en general también se publican unos precios por hectárea de terreno según sus características (secano, regadío intensivo o extensivo, monte bajo, etc.) y sus cultivos (cereal, olivo, vid...). De forma que si en una escritura pública, hemos fijado a un bien inmueble un coste inferior al real, la Agencia Tributaria correspondiente nos enviará una «comprobación de valores» en la que se aumentará la valoración que nosotros habíamos puesto y, con ello, elevará el importe del impuesto que debemos pagar.
Como el valor catastral de un inmueble es mucho más bajo que el precio de mercado, este método mayoritariamente se ha aceptado y, con todos sus aciertos y errores, ha funcionado con normalidad. Pero en los tiempos de crisis inmobiliaria que corren, se están produciendo paradojas a las que la Administración, por ahora, no está dando una solución adecuada.
Tradicionalmente, los coeficientes multiplicadores han ido subiendo cada año para acercar la cotización al coste del mercado. Pero, mientras que en los últimos dos o tres años ha disminuido el precio de muchos inmuebles, los coeficientes tributarios no han bajado, sino que se han mantenido constantes. Con lo cual ahora se dan casos en que alguien vende su piso o su finca por un precio inferior al valor que considera Hacienda, según su método de valoración. Pero claro, la Agencia Tributaria autonómica presupone que se ha puesto en la escritura un importe menor del real y ella hace su correspondiente comprobación de valores.
En muchos casos no hay ánimo de defraudar. Pensemos en situaciones de necesidad urgente de vender, o en inmuebles que no tienen fácil venta por alguna circunstancia, o en pisos antiguos o en mal estado que necesitan importantes reformas, etc. En estos casos, para evitar pagar más impuestos de los que corresponde, es preciso adoptar ciertas precauciones. Así, si calculamos que Hacienda va a tasar el inmueble en más de lo que consideramos que cuesta, lo mejor es preparar la prueba de su verdadero valor. Conviene, por ejemplo, encargar un informe pericial del estado de la vivienda en el momento de comprarla, con suficientes fotografías o presupuestos de las reformas que hay que hacer para que, llegado el momento de la comprobación de valores, podamos demostrar el porqué del precio que pagamos por ella. En otros casos nos servirán de pruebas los anuncios de venta hechos públicos en los que conste el precio al que se vendía o las tasaciones de la vivienda que se hayan podido hacer al hipotecarla.
