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Noviembre - 2013


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¿Eliminar la cláusula suelo de mi hipoteca?

José Fdez. del Moral


La mayoría de las entidades financieras, al fijar un interés variable en sus hipotecas, han venido señalándole un “suelo” y un “techo”...

La mayoría de las entidades financieras, al fijar un interés variable en sus hipotecas, han venido señalándole un “suelo” y un “techo”, de forma que aunque el interés pactado bajara mucho, nunca se cobraría un interés menor al mínimo establecido (el suelo), ni tampoco si subiera podría superar el máximo acordado (el techo). Para saber si nuestra hipoteca tiene esa cláusula suelo, bastará que leamos el apartado correspondiente al tipo de interés variable de la hipoteca y la encontraremos, bien en unas líneas en ese apartado o bien en otros epígrafes referidos a «límites a la aplicación del interés variable» o «límite de la variabilidad». Los Tribunales de Justicia llevan tiempo cuestionándose la validez de tales cláusulas, pero ha sido a partir de una sentencia del Tribunal Supremo de 19 de marzo del 2013 cuando se están concretando las razones para poder anular tales pactos: la falta de transparencia, es decir cuando el banco no informaba al cliente de las mismas, o el considerar sus términos «abusivos», «desproporcionados» o «confusos». Por tanto, si en nuestra hipoteca tenemos una cláusula de ese tipo, es posible que la podamos eliminar. La falta de transparencia se suele poner de manifiesto en algunas irregularidades de la oferta vinculante. Ésta es un documento que debe recoger todas las condiciones financieras del préstamo hipotecario y que obligatoriamente hemos debido firmar al menos tres días antes de la firma de las escrituras de las hipotecas otorgadas hasta 2007 con límite de 150.253,03 euros. A partir del 8 de diciembre de 2007 su firma era obligatoria para hipotecas de cualquier importe, pero la obligatoriedad estricta del plazo mínimo de antelación de 3 días únicamente sigue aplicándose a las hipotecas con el mismo límite del importe señalado. Y dejó de ser obligatoria para las hipotecas contratadas a partir del 29 de julio de 2012. Eso significa que si no firmamos dicha oferta en esos plazos, siendo obligatoria para nuestra hipoteca, con mucha probabilidad podremos anular nuestra cláusula suelo. El segundo argumento a tener en cuenta es la falta de reciprocidad entre el suelo y el techo fijados. Si el techo que se fijaba era un interés que estaba muy por encima de los valores habituales de mercado haciéndolo, por tanto, inalcanzable y, en cambio al suelo se llegaba fácilmente, se puede considerar que hay una desproporción entre las obligaciones de las partes, lo cual manifesta una situación abusiva. Si nuestra hipoteca presenta alguna de estas dos características, podemos empezar a dar los siguientes pasos. En primer lugar, intentar negociar directamente en nuestra sucursal de la entidad de crédito solicitando que se anule esa cláusula. Lo normal será no recibir una respuesta afirmativa, por lo que os aconsejo presentar una reclamación por escrito al Servicio de Atención al Cliente o al Defensor del Cliente de la entidad. Si vuestra oferta vinculante adolece de algunas de las irregularidades que he reseñado, es muy posible que ya os den la razón. Si no, probablemente os la denieguen. Pero si la rechazan en la entidad de crédito o pasan un par de meses sin que os contesten, podéis dar un paso más: presentar esa misma reclamación en el Banco de España. Si no conseguís que éste elimine la cláusula de vuestra hipoteca, mucho me temo que sólo os queda la vía judicial, que es compleja, lenta y cara, pero que merece la pena valorar, ya que cada vez hay más sentencias que obligan a suprimir estas cláusulas, aunque la mayoría lo hacen sin obligar a las entidades a devolver el dinero ya cobrado, anulando la cláusula con efectos sólo desde vuestro proceso judicial. A quien le quede todavía parte de su hipoteca por pagar, le merecerá la pena planteárselo.


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